»Sosedje morajo biti druga družina.«

Na žalost uvodno zapisani pregovor ne drži vedno. Ponekod so sosedi res kot družina, drugje kot največji sovražniki.

Meja med sosedi se določa v dveh postopkih, in sicer upravnem ali sodnem. Upravni pride v poštev, ko meja ni vidna, med sosedi pa ni spora o poteku meje. Meja pa se določa v sodnem postopku, če soseda ne soglašata o njenem poteku.

Naša vloga pride v poštev zlasti, ko se sosedi ne strinjajo o poteku meje. V tem primeru, če mirna rešitev ni mogoča, je treba spor rešiti preko sodišča z ureditvijo meje. Če imate spor s sosedi glede meje, nas pokličite in se dogovorite na sestanek ali pa pokličite v naš KLICNI CENTER za hitro pravno pomoč ter pridobitev prvih informacij, kako postopati.

Sodni postopek

Sodišče preko različnih metod določi mejo med sosednjima zemljiščema. Običajno se narok (sodna obravnava) izvede na terenu, torej tam, kjer je sama meja. Sodišče odloča trifazno: najprej poskuša ugotoviti, kdo ima močnejšo pravico. Močnejšo pravico ima domnevno tisti, katerega »videnje« se ujema z dokončno urejeno mejo v katastrskem postopku po pravilih Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN). Če ugotovitev po močnejši pravici ni mogoča, sodišče odloča na podlagi zadnje mirne posesti. To je tista posest, ki je nepretrgoma trajala pred trenutkom, ko je postala meja sporna, in ki sta jo oba udeleženca ves ta čas prostovoljno spoštovala, jo poznala ter tudi upoštevala. Če tudi tega ne more ugotoviti, sodišče odloča na podlagi pravične ocene – pri tem upošteva vse okoliščine primera in stanje v naravi.

Če sodišče ne more določiti meje, lahko sporni prostor razdeli na pol. V praksi to pomeni, da pogleda predlog enega in drugega ter mejo določi nekje vmes.

Pritožba in vpis v kataster

Zoper sklep, ki določi meje, se stranke lahko pritožijo v treh mesecih od pravnomočnosti sklepa, o pritožbi odloča višje sodišče. Ko postane sklep o meji enkrat pravnomočen, ga sodišče avtomatično pošlje na geodetsko upravo, ki je zadolžena za vpis meje v kataster.

Udeleženci postopka

Spor o ureditvi meje lahko teče tudi med osebami, ki niso lastniki zemljišč, npr. v sporu je udeležen zakupnik, posestnik ali uporabnik zemljišča. V tem primeru pa velja, da lastnika, ki do zaključka postopka nista bila vključena vanj, lahko zahtevata novo ureditev meje, čeprav je bila ta ugotovljena s pravnomočno sodbo v postopku, ki je tekel na predlog posestnika ali zakupnika.

Soglasje sosedov glede skupne meje

Če se soseda strinjata z mejo, se izvede upravni postopek. Postopek potek tako, da predlagatelj najprej najame geodeta, ki bo izvedel t. i. mejno obravnavo, tj. obiskal bo nepremičnino, povabil naročnika in vse sosede k pregledu meje nepremičnine, ter na podlagi podatkov iz katastra pokazal vsem prisotnim, kje je zabeležen potek meje v zemljiškem katastru. Če se vsi strinjajo s tako mejo, geodet na podlagi tega izdela elaborat in ga vloži na geodetsko upravo, ki na tej podlagi izda odločbo. Na podlagi odločbe geodetska uprava mejo vpiše v zemljiški kataster, s čimer je postopek zaključen.

Če se sosedi s takšno mejo ne strinjajo in pokažejo, kje po njihovem mnenju meja poteka, se postopek na tej stopnji prekine, geodet izdela elaborat, na katerem so označene vse pokazane meje. Predlagatelj nato vloži predlog za ureditev meje z elaboratom na geodetsko upravo. Ta ob ugotovitvi nesoglasja razpiše ustno obravnavo, kjer se poskuša pridobiti soglasje vseh. Če je obravnava neuspešna, geodetska uprava pozove lastnika, da v roku 30 dni sproži postopek za ureditev meje.

Lastninski spor pri ureditvah meje

Poudariti je treba, da se pri mejnih sporih velikokrat ugotovi, da gre v svojem bistvu za lastninski spor, ki se rešuje v pravdi in ne v nepravdnem postopku. Če potek meje ni sporen, temveč je sporno le lastništvo na delu zemljišče, gre za lastninski spor (tako tudi sodna praksa VSL, sklep I Cp 2181/2011).

Nujna pot

Če s svoje nepremičnine nimate dostopa do javne ceste, vam sodišče v posebnem (sodnem) postopku določi/prisodi nujno pot. Pri določanju nujne poti se išče tista pot, ki najmanj obremenjuje lastnika, po kateri teče nujna pot, in ki je povezana z najmanj stroški.

Za dovoljeno nujno pot je upravičenec dolžan plačati zavezancu primerno nadomestilo.

Nujna pot in služnost se pogosto prekrivata. Če od soseda ni mogoče doseči služnosti in (običajno) zanjo plačati nadomestila, je treba sprožiti postopek nujne poti.

Prednost služnosti pred nujno potjo je, da se pri služnosti lahko doseže večji obseg služnosti in bolj ugodno določi, kje bi služnost potekala. Seveda je običajno to povezano z več stroški, ki jih bo zahteval služnosti zavezanec oz. tisti, ki vam daje služnost, po drugi strani pa imate potem zadevo večno rešeno.

Služnost je nujno treba vpisati v zemljiško knjigo, da je varstvo služnosti popolno. Več o služnosti si lahko preberete pod področjem služnosti.

Zanimivosti in primeri:
  1. Vpleteni smo bili v primer, ko je sosed določil »svojo« mejo in svojemu sosedu na tej meji izruval sadna ter druga drevesa večje vrednosti. Sosed ga je tožil tako za ureditev meje kot za odškodnino v višini cca 50.000 € za škodo na drevesih, ki jo je povzročil. Sosed je v obeh postopkih v celoti uspel in je moral povrniti vso škodo, prav tako se je meja določila drugače, kot si jo je zamislil nejevoljni sosed.

  2. Znan nam je primer iz sodne prakse, kjer so reševali mejni spor za več kot 50 let nazaj. Šlo je za situacijo, kje je potekala meja več kot 50 let nazaj, in vsak sosed je »navijal« za svojo zemljo. Dejstvo pa je bilo, sta oba soseda šele kasneje postala lastnika in nista imela dejanskega vpogleda, kdo je bil tam prvi in kje zares poteka meja. Sodišče je izvedlo sodno obravnavo na kraju, kjer je potekala meja, in med drugim zaslišalo tudi sosedo, ki je bila stara več kot 85 let. Ta gospa je dejansko vedela, kdo je kaj uporabljal toliko let nazaj in kje je meja vsa leta potekala. Z gospo, ki je imela dober spomin, je sodišču uspelo ugotoviti, kje je bila dejansko toliko let nazaj določena in uporabljana meja.