Predpogodba je pogodba, v kateri se stranki dogovorita, da bosta (običajno kasneje) sklenili glavno pogodbo, ko bodo znane vse okoliščine za sklenitev. Zlasti pri nepremičninah prihaja do primerov, ko še niso znani vsi zemljiškoknjižni podatki in bo t. i. glavna pogodba sklenjena, ko bosta stranki vse te podatke imeli. Je pa pomembno vedeti, da že predpogodba veže, če ni dogovorjeno, da lahko ena ali druga stranka odstopi.

Prav tako se lahko sklepa predpogodba, ko se za posel še ne ve, ali se bo izpeljal ali ne. Če bodo nastopili pogoji, se bo sklenila glavna pogodba, sicer pa ne (npr. če bo prišlo blago iz Kitajske, bomo sklenili glavno pogodbo).

Pismo o nameri

Podoben, a manj zavezujoč pravni posel je pismo o nameri, kjer stranki z manjšo (ali večjo) zavezo sklepata neki osnovni dogovor, da bi sodelovali. Pismo o nameri zelo priporočamo z dogovorom o nerazkrivanju podatkov.

POZOR!
Rok za sklenitev glavne pogodbe je šest mesecev od kar je bilo določena sklenitev glavne pogodbe v predpogodbi, sicer nastopi zastaranje.

Zelo pomembno je, da si zapomnite, da je treba tožbo za glavno pogodbo vložiti v roku šestih mesecev, odkar je bil zamujen rok za sklenitev glavne pogodbe. Če ste se v predpogodbi dogovorili, da bo glavna pogodba sklenjena v roku treh mesecev od nastopa nekih okoliščin, morate to skleniti v roku treh mesecev. Če po treh mesecih glavna pogodba ni sklenjena, morate vložiti tožbo na sklenitev glavne pogodbe v roku šestih mesecev od preteka tega roka (treh mesecev), ko bi morala biti sklenjena glavna pogodba, zato previdno.

Ara

Velika zmota in napaka se pojavlja tudi pri predpogodbah in arah zlasti pri poslovanju z nepremičninami. Ljudje prepogosto mislijo, da je s tem, ko odstopijo od pogodbe in se »odpovedo« ari, zadeva končana. Da ne govorimo o tistih, ki odstopijo od pogodbe in ne želijo plačati are kot del odškodnine za kršitev pogodbe.

Bistvo in namen are ter predpogodbe sta utrditev obveznosti. To pomeni, da ara v osnovi pomeni, da stranki utrjujeta obveznosti, da od dogovora, ki sta ga že sklenili, ne bosta odstopili. Kot že navedeno, je pogodba sklenjena ob soglasju volj, ara pa ta soglasja volj dodatno utrjuje in dogovoru daje dodatno moč, temelj.

Odstop od (pred)pogodbe

Zmotno je prepričanje, da stranka lahko preprosto odstopi od take pogodbe brez posledic in »samo« plača aro ali dvojno aro. Če to ni v pogodbi izrecno določeno, od pogodbe nobena stranka ne more odstopiti, če pa je odstopila, pa o usodi posla in pogodbe odloča pogodbi zvesta stranka, torej tista, ki vztraja pri pogodbi. Ta se končno odloči, ali se bo zadovoljila z aro ali bo raje vseeno zahtevala sklenitev in realizacijo pogodbe. V vsakem primeru pa ji pripada tudi odškodnina, če ji je zaradi ravnanj odstopnika nastala škoda.

Obstaja še ena zmota oz. nepravilnost, ki se v praksi pogosto uporablja pri nepremičninah. To je t. i. »pogodba o ari«. Pogodba o ari ni pravno pravilen termin, se pa v praksi vseeno uporablja v različnih oblikah. Problem je v tem, da je ara t. i. akcesorni pravni posel, kar pomeni, da nastopa ob pogodbi, ne pa namesto nje.

Povedano bolj poenostavljeno, imate predpogodbo ali pogodbo, v kateri je ara določena kot del pravnega posla (torej del pogodbe). Gre za neke vrste dodatek k pogodbi, če pa sklenete zgolj pogodbo o ari, pa ste sklenili zgolj »dodatek«, ne pa glavne pogodbe.

Res je sicer, da je pogodba o ari še vedno pogodba in samo ime pogodbe ni toliko pomembno. Po svoji naravi je taka »pogodba o ari« dejansko že predpogodba, čeprav ima napačno ime. Torej taka pogodba načeloma velja, ni pa njen zapis najbolj pravno pravilen, oz. po našem mnenju je napačen.

Če potrebujete pomoč pri sestavi (pred)pogodb, pogajanjih ali imate druge izzive, vezane na pogodbe, lahko pokličete v naš klicni center za hiter pravni nasvet ali nas kontaktirate na druge kontakte in se dogovorite za sestanek.