Pogodbo za najem poslovnega prostora podrobneje ureja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ki je bil sprejet že davnega leta 1974 in je bil do danes že večkrat dopolnjen ter spremenjen. Poleg navedenega zakona pa se še vedno uporabljajo splošna določila Obligacijskega zakonika.

Poslovna stavba je tista stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja, npr. vse stavbe v okviru nakupovalnega centra BTC v Ljubljani.

Med poslovne prostore pa se skladno z zakonom ne štejejo garaže v velikosti za največ dva osebna avtomobila in prostori, ki so namenjeni za opravljanje kmetijskih dejavnosti, kot so hlev, kozolci, kleti in podobno.

Poslovni prostor lahko oddajajo le tiste pravne osebe, katerih oddajanje v najem spada v njihovo osnovno dejavnost (ta mora biti identificirana po SKD in ustrezno opredeljena v ustanovnem aktu pravne osebe) oziroma tiste pravne osebe, ki prostorov zaradi upravičenih razlogov začasno ne morejo uporabljati same. Po drugi strani pa ni omejitev glede tega, kdo je lahko najemnik. Torej, poslovni prostor lahko najame tudi npr. zasebni zdravnik.

Najemna pogodba mora nujno biti sklenjena v pisni obliki.

V pogodbi je treba določiti pravice in obveznosti obeh strank pogodbe. Če določena pravica ali obveznost ni zajeta že s samo najemno pogodbo, pa se za razlago pravic in obveznosti posamične stranke pogodbe uporabljajo določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, podredno pa Obligacijski zakonik.

Najemnik mora plačevati mesečno najemnino in stroške uporabe skupnih naprav ter ostale skupne storitve v stavbi najkasneje do 5. v mesecu za tekoči mesec, razen če ni drugače dogovorjeno z najemno pogodbo.

Po naravi je pogodba za najem poslovnega prostora sklenjena za nedoločen čas oziroma za relativno daljše časovno obdobje. Če je bila najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, lahko ta preneha sporazumno ali pa s sodno odpovedjo, in sicer z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od enega leta.

Če je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas in se je ta čas iztekel, najemnik pa najeti prostor še naprej uporablja, se šteje, da je najemna pogodba obnovljena za nedoločen čas, če najemodajalec v roku enega meseca po preteku tega časa pri pristojnem sodišču ne vloži zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora.

Podobno kot pri najemni pogodbi za stanovanje zakon določa tudi pri pogodbi o najemu poslovnega prostora primere, v katerih lahko najemodajalec odstopi od pogodbe, in sicer:

  • če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali ju uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda;

  • če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil;

  • če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.