Z najemno pogodbo za stanovanje se najemodajalec zavezuje proti plačilu najemnine izročiti določeno stanovanje najemniku v uporabo/najem. Glavna obveznost najemnika je poleg rednega vzdrževanja stanovanja (npr. menjava sijalk, čiščenje stanovanja, plačilo vodovodnega inštalaterja za odmašitev cevi v lijaku) plačilo najemnine. Najemodajalec pa je zavezan najemniku prepustiti stanovanje v rabo, obenem pa skrbeti za vzdrževanje stanovanja, ki ni posledica redne rabe stanovanja (npr. menjava oken, vrat, vgraditev novih radiatorjev).

Najemodajalec ima zakonito pravico do dvakrat letno sam ali preko pooblaščenca priti v najeto stanovanje in preveriti, ali se stanovanje pravilno uporablja.

S sklenjeno najemno pogodbo si lahko najemnik uredi tudi začasno bivališče za čas trajanja najema.

Če najemodajalec med trajanjem najema stanovanje proda, lahko najemnik ostane v najetem stanovanju do izteka časa najemna oziroma do izteka odpovednega roka, če je kupec takoj po nakupu stanovanja odpovedal najemno pogodbo.

Odpoved najemne pogodbe

Če se stranki ne dogovorita drugače, velja za najemnika 90-dnevni odpovedni rok. Lastnik pa lahko odpove pogodbo le iz krivdnega razloga. Ti razlogi so lahko določeni v najemni pogodbi sami. V vsakem primeru pa veljajo zakonsko določeni razlogi, ki so:

  • če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih večstanovanjske stavbe;

  • če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;

  • če najemnik ne vzdržuje stanovanja;

  • če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba;

  • če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja, določenega s hišnim redom, ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;

  • če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika, razen v primerih, ko lastnik ne more odreči soglasja;

  • če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi, in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika;

  • če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika;

  • če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje;

  • če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne začne prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;

  • če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehali uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem;

  • če najemnik posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane najemnine.

V vseh ostalih primerih lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.