Pogodbeno pravo je široko in pomembno pravno področje, ki mu (pre)pogosto posvečamo premalo pozornosti, pa naj bodo to pogodbe o zaposlitvah, pogodbe o sodelovanju s poslovnimi partnerji ali druge pogodbe.

Velikokrat ni časa in denarja za izdelavo ter pripravo kakovostnih pogodb, ki bi vam lahko dolgo služile, sploh če gre za neke dolgoročne tipske pogodbe. Prav tako se bistveno premalo uporabljajo splošni pogoji poslovanja kot osnova za poslovanje.

Sklenitev pogodbe

Zmotno mišljenje je, da je pogodbo sklenjena, ko je pisno podpisana. Obligacijski zakonik govori, da je pogodba sklenjena, ko se stranki dogovorita (soglašata) o bistvenih sestavinah pogodbe. Pri prodajni pogodbi sta to predmet in cena.

Primer:

Kupujete avto BMW in si ga ogledujete. Na koncu rečete prodajalcu, koliko je zadnja cena. Ta npr. reče 10.000 €, vi rečete 9,500 €, prodajalec se strinja. S tem trenutkom je doseženo soglasje volj glede predmeta pogodbe (BMW) in cene 9.500 € ter je pogodba dokončno sklenjena. Seveda sta potrebna formalizacija in pisni zapis pogodbe, da lahko pride do prepisa vozila.

Temelj sklepanja pogodb je v soglasju volj. Ta pravni temelj soglasja volj je pogosto jedro sporov, ko stranke prehitro in prepogosto odstopajo od (že sklenjenih) pogodb, misleč, da jim ni treba oz. ne smejo trpeti negativnih posledic zaradi tega. Tako mnenje pa je napačno in lahko terja civilno (odškodninsko ali drugo) odgovornost, zato previdno.

V uvodu imamo zapisani temeljni rek pogodbenega prava (pacta sunt servanda), da je dogovore treba spoštovati. Naslednje pravilo, izpeljano iz tega, pa je, da se pogodbe vzdržijo v veljavi, če je le mogoče. To pomeni, če je posamezno določilo pogodbe nezakonito, to še ne pomeni, da je cela pogodba nezakonita, ampak je neveljavna samo tista določba. Obstajajo seveda tudi izjeme.

Ara in predpogodba

Ara

Velika zmota in napaka se pojavlja tudi pri predpogodbah in arah zlasti pri poslovanju z nepremičninami. Ljudje prepogosto mislijo, da je zadeva končana, ko se odpovedo ari, da ne govorimo o tistih, ki odstopijo od pogodbe in are ne želijo plačati kot del odškodnine za kršitev pogodbe.

Bistvo in namen are in predpogodbe je utrditev obveznosti. To pomeni, da ara v osnovi pomeni, da stranki utrjujeta obveznosti, da od dogovora, ki sta ga že sklenili, ne bosta odstopili. Kot že navedeno, je pogodba sklenjena ob soglasju volj, ara pa ta soglasje volj dodatno utrjuje in dogovoru daje dodatno moč, temelj.

Zmotno je prepričanje, da stranka lahko preprosto odstopi od take pogodbe brez posledic in »samo« plača aro ali dvojno aro. Če to ni v pogodbi izrecno določeno, od pogodbe nobena stranka ne more odstopiti, če pa je odstopila, pa o usodi posla in pogodbe odloča pogodbi zvesta stranka, torej tista, ki vztraja pri pogodbi. Ta se končno odloči, ali se bo zadovoljila z aro ali bo raje vseeno zahtevala sklenitev in realizacijo pogodbe. V vsakem primeru pa ji pripada tudi odškodnina, če ji je zaradi ravnanj odstopnika nastala škoda.

Obstaja še ena zmota oz. nepravilnost, ki se v praksi pogosto uporablja pri nepremičninah. To je t. i. »pogodba o ari«. Pogodba o ari ni pravno pravilni termin, se pa v praksi vseeno uporablja v različnih oblikah. Problem je v tem, da je ara t. i. akcesorni pravni posel, kar pomeni, da nastopa ob pogodbi, ne pa namesto nje.

Povedano bolj poenostavljeno: imate predpogodbo ali pogodbo, v kateri je ara določena kot del pravnega posla (torej del pogodbe). Neke vrste dodatek k pogodbi, če pa sklenete zgolj pogodbo o ari pa ste sklenili zgolj »dodatek«, ne pa glavne pogodbe.

Res je sicer, da je pogodba o ari še vedno pogodba in samo ime pogodbe ni toliko pomembno. Po svoji naravi je taka »pogodba o ari« dejansko že predpogodba, čeprav ima napačno ime. Torej taka pogodba načeloma velja, ni pa njen zapis najbolj pravno pravilen, oz. je po našem mnenju napačen.

Predpogodba

Predpogodba je že pogodba, v kateri se stranki dogovorita, da bosta (običajno) sklenili glavno pogodbo, ko bodo znane vse okoliščine za sklenitev. Zlasti pri nepremičninah prihaja do primerov, ko še niso znani vsi zemljiškoknjižni podatki in bo t. i. glavna pogodba sklenjena, ko bosta stranki vse te podatke imeli. Je pa pomembno vedeti, da že predpogodba veže, če ni dogovorjeno, da lahko ena ali druga stranka odstop.

Če potrebujete pomoč pri sestavi pogodb ali interpretaciji določb predpisov in pri pogajanjih ali imate druge izzive, vezane na pogodbe, nas lahko pokličete v naš klicni center za hiter pravni nasvet ali nas kontaktirate na druge kontakte ter se dogovorite za sestanek.