Kaj je služnost?

Služnost je pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oziroma zahtevati od lastnika stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji stvari. Služnost je torej nujno povezana z izkoriščanjem ali uporabo stvari v tuji lasti. Najpogostejša poznana oblika služnosti je služnost poti, tj. pravica do dostopa preko tujega zemljišča do svojega zemljišča ali glavne javne ceste. Obstajajo pa tudi druge oblike, kot sta npr. služnost souporabe kleti in služnost zajemanja vode iz vodnjaka.

Vse služnosti so podvržene štirim splošnim načelom, na katera se lahko vsak zanese.
  • Služnost služnosti ni mogoča.

  • Služnost dajatve ne obstaja. To pomeni, da mora lastnik služeče stvari določena ravnanja trpeti ali pa opuščati določena ravnanja, v nobenem primeru pa ne more biti zavezan nekaj dati ali narediti. To je npr. zelo očitno pri vzdrževanju služnostne poti, kjer je naloga tistega, ki ima služnost in služnostno pot tudi redno uporablja, da poskrbi za vzdrževanje same poti.

  • Služnost se mora izvrševati obzirno.

  • Služnost na lastni stvari ni mogoča. To pomeni dvoje: (1) lastnik stvari ne more ustanoviti služnosti samo zase, saj so te načeloma vezane na lastništvo stvari (npr. ne more obstajati služnost poti po lastnem zemljišču, saj lastnik lahko zemljišče izkorišča po mili volji), in (2) ko služnostni upravičenec (tisti, ki ima služnost) postane lastnik služeče stvari, služnost avtomatično, po zakonu, preneha.

Služnost lahko nastane na več pravnih podlagah:

  • z zakonom (tipičen primer je priposestvovanje, glej spodaj »Priposestvovanje služnosti«),

  • na podlagi pogodbe (o ustanovitvi služnosti) ali z odločbo državnega organa (tipičen primer je nujna pot). Na enak način služnost tudi preneha.

Služnostni upravičenec lahko zavaruje svojo posest s posestnim varstvom (več glej »Motenje posesti«), zakon pa služnost varuje tudi s posebno tožbo, imenovano konfesorna tožba. S to tožbo služnostni upravičenec zahteva opustitev vseh ravnanj, ki nedopustno posegajo v izvrševanje služnosti, hkrati pa lahko zahteva tudi prepoved prihodnjih motenj.

Na splošno ločimo dve obliki služnosti: stvarno služnost in osebno služnost. Razlika je v služnostnem upravičencu. Pri stvari služnosti je služnost vezana na nepremičnino in so služnostni upravičenci vsi (trenutni in prihodnji) lastniki nepremičnine. Pri osebni služnosti pa je služnost vezana na določeno osebo in zato preneha s smrtjo služnostnega upravičenca.

Stvarna služnost

Stvarna služnost je, kot že navedeno, vezana na nepremičnino, t. i. gospodujočo nepremičnino. Tipičen primer stvarne služnosti je služnost poti, poznamo pa tudi drugačne primere, kot sta npr. služnost črpanja vode iz vodnjaka in služnost gradnje nad določeno višino.

Stvarna služnost je lahko določena za omejen čas trajanja ali pa za nedoločen čas. Za določen čas se velikokrat ustanavlja v primerih, ko je tudi potreba lastnika gospodujočega zemljišča začasna (npr. za gradnjo prizidka lastnik gospodujočega zemljišča pridobi služnost poti preko sosedovega zemljišča za dostop do svoje nepremičnine).

Pogodbena stvarna služnost

Stvarna služnost je lahko ustanovljena s pogodbo o ustanovitvi služnosti. Takšna pogodba je lahko odplačne ali neodplačne narave. Stvarna služnost je lahko ustanovljena tudi z oporoko, in sicer tako, da oporočitelj kot lastnik služeče nepremičnine nakloni vsakokratnemu lastniku gospodujoče nepremičnine določeno služnost. V vsakem primeru se stvarna služnost na podlagi pogodbe pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo.

Pogodba o ustanovitvi služnosti mora vsebovati določene podatke, npr. identifikacijske podatke o pogodbenih strankah in o obeh zemljiščih ter čim bolj natančen opis stvarne služnosti, ki se ustanavlja. Ob dvomu, kako oblikovati vsebino pogodbe o ustanovitvi služnosti, nas lahko pokličete in se dogovorite za sestanek ali pa pokličete v naš klicni center in dobite takojšnje informacije glede vaše zadeve ter tega, kaj se najbolj izplača.

Stvarna služnost na podlagi odločbe

V določenih primerih je stvarna služnost ustanovljena ne glede na voljo lastnikov gospodujočega in služečega zemljišča. Takšne stvarne služnosti so ustanovljene na podlagi ugotovitve državnega organa, da obstaja resnična potreba po stvarni služnosti. Tako je stvarna služnost lahko ustanovljena v nepravdnem postopku (pri določanju nujne poti, pri delitvi stvari v solasti) ali pa z odločbo upravnega organa pri izvajanju prostorskih operacij (npr. komasacije) ali ko upravni organ odloča o ustanovitvi stvarne služnosti v javno korist (npr. zaradi gradnje infrastrukture).

Priposestvovanje služnosti

Priposestvovanje je tretji in zadnji način pridobitve stvarne služnosti, in sicer pridobitev stvarne služnosti na podlagi zakona. V tem primeru je služnostni upravičenec služnost izvrševal že vrsto let, nihče pa mu tega ni preprečil. Po poteku določenega časa zakon določa, da je posameznik to služnost priposestvoval, kar je v primeru spora pred pristojnim sodiščem treba dokazovati.

Zakon loči pravo in nepravo priposestvovanje. Pravo priposestvovanje nastopi, ko priposestvovalec v dobri veri izvršuje služnost že vsaj 10 let. Dobroverni priposestvovalec je tisti, ki utemeljeno misli, da služnostno pravico ima oziroma da jo je pridobil na veljaven način. To pomeni, da priposestvovalec meni, da je s pogodbo o ustanovitvi služnost že pridobil služnost, ni pa npr. vedel, da oseba, s katero je sklepal pogodbo, ni lastnik služeče nepremičnine. Dobra vera mora obstajati ves čas trajanja priposestvovalne dobe, tj. 10 let. Nepravo priposestvovanje pa je relevantno, ko priposestvovalec nima dobre vere. Zato zakon določa drugačne pogoje za priposestvovanje, in sicer, da je nedobroverni priposestvovalec izvrševal služnost na pošten način najmanj 20 let in da lastnik služeče stvari takšni služnosti ni nikoli nasprotoval. Izraz izvrševanje služnosti na nepošten način pomeni izvrševanje služnosti z izrabo zaupanja lastnika služečega zemljišča, s silo ali z zvijačo.

Negativnih služnosti ni mogoče priposestvovati, kar pomeni, da ni mogoče priposestvovati služnosti, katere glavna obveznost služečega zemljišča je nekaj opustiti (npr. služnost prepovedi gradnje in postavitve zidu pred oknom). Prav tako ni mogoče priposestvovati služnostim, ustanovljenih do preklica (t. i. prekarij), saj jih služnostni upravičenec izvršuje s soglasjem lastnika gospodujočega zemljišča.

Nujna pot

Nujna pot je posebna oblika stvarne služnosti, ki jo določi sodišče, če nepremičnina za redno rabo potrebne nima zveze z javno cesto oziroma bi bila taka zveza povezana z nesorazmernimi stroški. Pri tem sodišče pazi, da določena nujna pot ne onemogoča ali znatno ne ovira izkoriščanja ali uporabe služečega zemljišča. V primeru določitve nujne poti mora služnostni upravičenec plačati lastniku služeče nepremičnine primerno nadomestilo. Nujna pot se navadno določa v nepravdnem postopku (npr. pri delitvi solastnine, pri delitvi skupne lastnine, ki jo imajo dediči na zapuščinskem premoženju), izjemoma v pravdnem, če za to obstajajo posebni razlogi.

Osebna služnost

Osebna služnost je vezana na osebo služnostnega upravičenca. Z njegovo smrtjo preneha. Če je osebna služnost ustanovljena v korist pravne osebe, čas njenega trajanja ne sme biti daljši od 30 let. Navedeno ne velja za služnosti v javno korist, saj te niso časovno omejene. Gre za pravico imetnika, da uporablja tujo stvar ali izkorišča pravico. V slovenskem pravnem redu so določene tri oblike osebnih služnosti: užitek, raba in služnost stanovanja. Osebne služnosti lahko nastanejo le na podlagi pravnega posla, izjemoma lahko nastanejo na podlagi sodne odločbe.

Užitek

Užitek je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati in uživati tujo stvar ali pravico tako, da se ohranja njena substanca. Užitkar lahko prenese izvrševanje užitka na drugo osebo, same pravice pa ne more. Užitkarju pripadejo vsi donosi, ki izvirajo iz služne stvari (npr. užitek na jablani, kot donos štejejo vsa jabolka, ki jih jablana obrodi letno). Ker mu pripadajo vsi donosi, pa mora užitkar nositi tudi stroške vzdrževanja in rabe stvari ter stvarna bremena in javne dajatve.

Raba

Raba je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tujo stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom za potrebe imetnika služnosti tako, da se ohranja njena substanca. Predmet rabe so lahko samo nepotrošne stvari (npr. avto, pralni stroj, likalnik, rezkalnik ipd.). Usuar (tisti, ki ima pravico rabe) stvari ne more uživati, razen za osebne potrebe, v poštev pa lahko pridejo tudi njegovi družinski člani.
Služnost stanovanja

Služnost stanovanja je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali njegov del za potrebe imetnika služnosti in njegove družine tako, da se ohranja njegova substanca (247. člen SPZ). Poudariti je treba, da gre za osebno služnost, vendar se ta razširja na vse družinske člane imetnika služnosti.

Služnosti stanovanja ne smemo zamešati z najemom stanovanja. Glavna razlika je v podedljivosti pravice – s smrtjo služnostnega upravičenca služnost stanovanja ugasne, s smrtjo najemnika pa lahko dediči stopijo v najemno razmerje na njegovo mesto. Poleg tega je najem vedno odplačen, služnost stanovanja pa je lahko odplačna ali neodplačna.