Prodajna pogodba za parcelo – hišo

S prodajno pogodbo ena oseba drugi osebi proda neko nepremičnino (stanovanje, parcelo, hišo …). Pomembno je vedeti, da se pri prodaji »hiše« tehnično pravno ne prodaja oz. kupuje hiša sama po sebi, ampak »zemlja«, t. i. parcela.

Po starem načelu stvarnega prava superficies solo cedit vse, kar leži na zemljišču, deli usodo zemljišča. Torej lastnik hiše, garaže idr. na zemljišču je lastnik zemljišča, zato je vedno ključnega pomena, kdo je lastnik zemlje.

Predkupna pravica

Pri prodajnih pogodbah morate paziti na pogodbeno ali zakonito predkupno pravico. Zlasti je to zelo zapleteno in precej natančno predpisano pri kmetijskih zemljiščih, kjer imate celo varstvo predkupnih upravičencev, ki jih morate upoštevati.

Najbolj pogosto bodo predkupni upravičenci solastniki. Ti imajo zakonito predkupno pravico, ki jo morate upoštevati.

Pri predkupni pravici ni dovolj, da predkupnega upravičenca pozovete, ali uveljavlja predkupno pravico s pisno izjavo, in mu določite rok, da se izjasni. Predkupna pravica je vezana na višino kupnine in predkupni upravičenec ima pravico kupiti nepremičnino po isti ceni, kot ste vi dobili kupca. Torej, če je vaš kupec pripravljen plačati 50.000 € za zemljo, morate to ceno ponuditi predkupnemu upravičencu in če ta to ceno sprejme, morate prodati njemu. Torej, vedno ima zadnjo besedo predkupni upravičenec, sicer vas lahko toži na sklenitev pogodbe po prodani ceni s tretjo osebo.

Potrdilo o namenski rabi zemljišča (včasih imenovano lokacijska informacija)

Če prodajate nepremičnino, morate od občine dobiti tudi potrdilo o namenski rabi zemljišča, kjer je navedeno, ali občina/država uveljavljata predkupno pravico. To se sicer praktično nikoli ne zgodi, vseeno pa potrebujete to potrdilo kot prilogo k pogodbi, sicer vam notar pogodbe ne bo overil.

Postopek prodaje nepremičnine

Postopek pri prodaji nepremičnine je tak, da ko se s kupcem dogovorite za prodajo – nakup nepremičnine in za pogoje nakupa, sklenete predpogodbo ali pogodbo. V njej dogovorite, kako bo potekala prodaja in kako bo plačana kupnina ter izvedena primopredaja nepremičnine. To so najbolj pomembna dejstva. Oba, kupec in prodajalec, morata biti varovana, prodajalec, da bo dobil denar, in kupec, da bo dobil nepremičnino v last (vpis v zemljiško knjigo) in posest. Nemalo je primerov zlorab, namernih ali nenamernih, ko ljudje niso dobili nepremičnine, se niso mogli vpisati v zemljiško knjigo ali kupec ni dobil kupnine. Prav tako so znani primeri dvojnih prodaj oz. prodaj istih nepremičnin dvema kupcema – bodisi zaradi goljufije ali kakšne bolezni prodajalca.

Vsi ti primeri so posledice nepravilnih pogodb in varovalk v postopku prodaje, ki so v nadaljevanju plod dolgoletnih tožb in sodnih postopkov. Nemalokrat tudi v sodnih postopkih ni bilo mogoče rešiti vse škode, ki je nastala, ali dobiti nazaj nepremičnin ali kupnine, zato previdno pri nakupih.

Po sklenitvi pogodbe je treba plačati davek na promet z nepremičninami pri pristojnem davčnem (finančnem) uradu (FURS), potem pa pogodbo overiti pri notarju.

Najboljši način za varovanje kupca in prodajalca je, da se pogodba po overitvi deponira pri notarju z navodilom notarju, da kupcu izroči pogodbo oz. ga kar vpiše v zemljiško knjigo, ko bo ta predložil dokazilo, da je plačal celotno kupnino. Prav tako se ključi stanovanja ali nepremičnine lahko deponirajo pri notarju ali kje drugje, da jih izroči kupcu, ko je kupnina plačana. S tem se minimalizira, če ne izniči, dvom, da bo prodajalec dobil denar, kupec pa nepremičnino in vpis v zemljiško knjigo.

Obstajajo še bolj varne varovalke, kot sta predznamba in zaznamba vrstnega reda, s katerim lahko še bolj zavarujete svoje pravice, vendar prej omejeni postopek že precej dobro ureja situacijo. Je pa dobro vsak primer pregledati, ugotoviti, kaj je najboljše, ali so vpletene banke, krediti ipd., ter upoštevati vse posebnosti primera.

Naša pisarna pogosto sodeluje na strani kupca in/ali prodajalca pri izvedbi pogodb, da so varne za našo stranko in nemalokrat se je izkazala naša pomoč za ključno. Vedeti morate, da so nemalokrat pomembni detajli, ki lahko eni stranki dajejo več koristi kot drugi in je zato treba biti zelo previden ter raje tvegati nekaj denarja, da vse teče, kot mora, sicer boste kasneje plačevali 10- ali 20-kratnike tega zneska na sodiščih.

Zgolj korektno obravnavanje nepremičninskih agentov ali notarjev pogosto ni dovolj, zlasti ko na svoji strani potrebujete dobrega pogajalca za uveljavljanje vseh svojih pravic.

PRAVNA POMOČ:

Če potrebujete pomoč pri prodaji ali nakupu nepremičnine, nas lahko pokličete na enega od kontaktov in se dogovorite za sestanek, če potrebujete zgolj manjše informacije ali tudi sicer pa lahko tudi pokličete v naš klicni center za t. i. hiter pravni nasvet.

Prodajna pogodba za stanovanje

Pri prodajah stanovanj, kjer je vzpostavljena etažna lastnina, ne potrebujete potrdila o namenski rabi zemljišča, niti ga ni treba priložiti k pogodbi. Sicer je postopek prodaje in nakupa pri stanovanjih precej podoben kot pri drugih nepremičninah.

Pomembno pri stanovanjih je, da se seznanite s pogodbami med etažnimi lastniki, upravniki in vsemi ostalimi zadevami, ki jih prevzemate kot etažni lastniki ter solastniki skupni delov. Dejstvo je, da je etažna lastnina neke vrste skupnost, kjer več lastnikov uveljavlja svoje in skupne interese, zato je dobro poznati okoliščine ter pravna razmerja, v katera vstopate.

Od prodajalca zahtevajte vse pogodbe, ki veljajo v neki zgradbi (etažni načrt, pogodba o urejanju medsebojnih razmerij, pogodba z upravnikov ipd.), da imate celotno pravno situacijo pred seboj. Znotraj teh pogodbo so lahko neki detajli, ki vas lahko odvrnejo od sklenitve pogodbe.