Na zapuščinskih obravnavah so nepremičnine velikokrat glavni del zapuščine, zato je zelo pomembno, da ste seznanjeni s tem kako se nepremičnine dedujejo, kakšen delež vam pripada, kako na dedovanje nepremičnine vplivajo različne pogodbe in nenazadnje tudi kakšen davek boste morali plačati za podedovano nepremičnino.
Razdelitev nepremičnin
Ko govorimo o dedovanju nepremičnine, je to najlažje opisati na način, da se pri tem postopku lastninska pravica prenese iz zapustnika na dediča. Formalno pravno dedič postane lastnik dedovane nepremičnine v trenutku zapustnikove smrti, de facto (tj. dejansko) pa šele po izvedeni zapuščinski obravnavi in vpisom v zemljiško knjigo. Vpis v zemljiško knjigo da sodišče po uradni dolžnosti v zapuščinskih postopkih in za to ne rabite sami skrbeti, da bo prišlo do vpisa, kar je zelo dobrodošlo.
Kot v vseh ostalih primerih, tudi tu dedovanje poteka glede na dedne rede. V kolikor je dedičev v dednem redu več, pa pride do razdelitve nepremičnin. Vsak izmed potencialnih dedičev ima pravico, da zahteva delitev dediščine in to enako velja tudi v primeru nepremičnin.
Najlažji primeri in najlepši izid je, kadar se solastniki med sabo dogovorijo o razdelitvi nepremičnin in na podlagi tega sklenejo dedni dogovor (t.im, sodno poravnavo) v zapuščinskem postopku na sodišču. Lahko se odločijo za kakršnokoli delitev, vse od prodaje nepremičnine in delitve kupnine; izplačila ostalih solastnikov ali pa celo fizične delitve. Veliko je odvisno od samih interesov, ki jih dediči imajo.
Na žalost pa se v praksi ljudje velikokrat ne morejo dogovoriti in poiskati ustrezne delitve, ki bi ustrezala vsem dedičem. V tem primeru sodišče deli zapuščino nepremičnino na posamezne idealne deleže in sicer tako, da vsak od dedičev dobi svoj ustrezni del določen z oporoko ali določen po zakonitem dednem redu. Če so dediči trije in dedujejo enako bi tako na primer vsak dobil do 1/3 določene nepremičnine. Tako se bo v zemljiško knjigo vpisal vsak od teh dedičev s t.im. idealnim deležem, kar pa pomeni, da nepremičnina v zapuščinskem postopku ostane nerazdeljena v naravi. V nadaljevanju če bi želeli razdeliti to nepremičnino je potrebno bodisi z dogovorom bodisi v sodnem postopku, če ni dogovora to nepremičnino razdeliti v naravi ali po t.im. civilni delitvi (izplačilo ali prodaja).
Zapuščinski postopek in dedovanje nepremičnin
Na zapuščinskem postopku se ugotavlja oziroma določa način dedovanja lastnine in dolgov zapustnika. Od primera do primera je ta postopek drugačen, veliko pa je odvisno tudi od števila dedičev. Kadar je dedič en sam, je jasno, da celotna zapuščina preide nanj, tudi vsi dolgovi.
V primeru, da je dedičev več, pa je postopek drugačen. Kadar so sodediči v dobrih odnosih se največkrat odločijo, da se med seboj dogovorijo o delitvi nepremičnin/e, oziroma določijo kdo bo lastnik nepremičnine, ki bo izplačal ostale oz. ali si bodo nepremičnin/e razdelili v fizični obliki ali v obliki idealnega deleža. Izbira je popolnoma v njihovih rokah, dokler se strinjajo vsi dediči. Pogosto pa med sodediči prihaja do nestrinjanj in temu je pozornost dobro posvetiti že pred zapuščinsko obravnavo. V takih primerih se je dobro posvetovati z odvetnikom, sicer pa bo ob nestrinjanju sodišče tisto, ki bo odločalo o nadaljnji usodi vas in vaše nepremičnine.
Sicer pa so najpogostejše odločitve, da si dediči med seboj razdelijo nepremičnino v kolikor je to mogoče z vidika uporabnosti. Kadar bi taka razdelitev onemogočila uporabo vsem (npr. kadar gre za manjše stanovanje ga je nesmiselno deliti na več delov) pa se lahko odločijo za prodajo nepremičnine in si razdelijo dobiček. Tretja prav tako pogosta izbira pa je, da se enemu izmed dedičev dodeli lastninska pravica za nepremičnino, ta pa nato izplača vse ostale glede na delež, ki bi jim pripadal.
Pri dedovanju nepremičnine, se tako kot v ostalih primerih dedovanja, deduje glede na dedni red. Zakon pozna 3 dedne rede, glede na katere poteka dedovanje.
Če povzamemo, prvi dedujejo dediči, ki so uvrščeni v prvi dedni red- to so otroci in zakonec. V kolikor teh ni, pa se dedovanje prenese na drugi oziroma tretji dedni red. Potrebno je upoštevati še tako imenovano vstopno pravico, na podlagi katere lahko v dedovanje vstopajo tudi bolj oddaljeni potomci zapustnika.
Vse kar velja za dedovanje glede na dedne rede na splošno, velja popolnoma enako tudi pri dedovanju nepremičnin.
Davek na dedovanje nepremičnin
Ko podedujete nepremičnino, se je potrebno zavedati, da bo zanjo potrebno plačati tudi določen davek na dedovanje nepremičnin. Višino davka na dedovanje ureja Zakon davku na dediščine in darila, o katerem si več lahko preberete v našem članku: https://www.op-petek.si/civilno-pravo/davek-na-dediscine-in-darila/
Če povzamemo na kratko je osnova za plačilo davka vrednost nepremičnine v času nastanka davčne obveznosti, po tem ko se odbijejo stroški dolgov, bremen in stroškov zapustnika. Nekatere osebe pa so plačila davka na dedovanje nepremičnin oproščene. Sem spadajo dediči prvega dednega reda (zakonec in otroci) in tisti, ki na njihovo mesto vstopajo na podlagi vstopne pravice. Dediči drugih dednih redov pa so pri podedovanju nepremičnine dolžni plačati davek v višini med 5 in 39% davčne osnove.
Darilna pogodba za nepremičnine
Kadar govorimo o darilni pogodbi, gre za način kako ena oseba podari neko stvar drugi. Lahko se podarja tako premičnine in tudi nepremičnine, kar je najpogosteje prisotno v praksi. Tokrat se bomo dotaknili stvari, ki so za vas pomembne pri dedovanju nepremičnine.
Za darilno pogodbo velja, da se z njo lastninska pravica prenese na osebo, ki je prejemnik darila. Darilna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, da je veljavna. Pomembno pa je, da se zavedate, da je darilna pogodba načeloma nepreklicna. Preklicati jo je možno le iz zakonsko določenih razlogov, kot so preklic zaradi stiske, zaradi hude nehvaležnosti ali zaradi pozneje rojenih otrok.
Dedovanje nepremičnine
Na zapuščinskih obravnavah so nepremičnine velikokrat glavni del zapuščine, zato je zelo pomembno, da ste seznanjeni s tem kako se nepremičnine dedujejo, kakšen delež vam pripada, kako na dedovanje nepremičnine vplivajo različne pogodbe in nenazadnje tudi kakšen davek boste morali plačati za podedovano nepremičnino.
Razdelitev nepremičnin
Ko govorimo o dedovanju nepremičnine, je to najlažje opisati na način, da se pri tem postopku lastninska pravica prenese iz zapustnika na dediča. Formalno pravno dedič postane lastnik dedovane nepremičnine v trenutku zapustnikove smrti, de facto (tj. dejansko) pa šele po izvedeni zapuščinski obravnavi in vpisom v zemljiško knjigo. Vpis v zemljiško knjigo da sodišče po uradni dolžnosti v zapuščinskih postopkih in za to ne rabite sami skrbeti, da bo prišlo do vpisa, kar je zelo dobrodošlo.
Kot v vseh ostalih primerih, tudi tu dedovanje poteka glede na dedne rede. V kolikor je dedičev v dednem redu več, pa pride do razdelitve nepremičnin. Vsak izmed potencialnih dedičev ima pravico, da zahteva delitev dediščine in to enako velja tudi v primeru nepremičnin.
Najlažji primeri in najlepši izid je, kadar se solastniki med sabo dogovorijo o razdelitvi nepremičnin in na podlagi tega sklenejo dedni dogovor (t.im, sodno poravnavo) v zapuščinskem postopku na sodišču. Lahko se odločijo za kakršnokoli delitev, vse od prodaje nepremičnine in delitve kupnine; izplačila ostalih solastnikov ali pa celo fizične delitve. Veliko je odvisno od samih interesov, ki jih dediči imajo.
Na žalost pa se v praksi ljudje velikokrat ne morejo dogovoriti in poiskati ustrezne delitve, ki bi ustrezala vsem dedičem. V tem primeru sodišče deli zapuščino nepremičnino na posamezne idealne deleže in sicer tako, da vsak od dedičev dobi svoj ustrezni del določen z oporoko ali določen po zakonitem dednem redu. Če so dediči trije in dedujejo enako bi tako na primer vsak dobil do 1/3 določene nepremičnine. Tako se bo v zemljiško knjigo vpisal vsak od teh dedičev s t.im. idealnim deležem, kar pa pomeni, da nepremičnina v zapuščinskem postopku ostane nerazdeljena v naravi. V nadaljevanju če bi želeli razdeliti to nepremičnino je potrebno bodisi z dogovorom bodisi v sodnem postopku, če ni dogovora to nepremičnino razdeliti v naravi ali po t.im. civilni delitvi (izplačilo ali prodaja).
Zapuščinski postopek in dedovanje nepremičnin
Na zapuščinskem postopku se ugotavlja oziroma določa način dedovanja lastnine in dolgov zapustnika. Od primera do primera je ta postopek drugačen, veliko pa je odvisno tudi od števila dedičev. Kadar je dedič en sam, je jasno, da celotna zapuščina preide nanj, tudi vsi dolgovi.
V primeru, da je dedičev več, pa je postopek drugačen. Kadar so sodediči v dobrih odnosih se največkrat odločijo, da se med seboj dogovorijo o delitvi nepremičnin/e, oziroma določijo kdo bo lastnik nepremičnine, ki bo izplačal ostale oz. ali si bodo nepremičnin/e razdelili v fizični obliki ali v obliki idealnega deleža. Izbira je popolnoma v njihovih rokah, dokler se strinjajo vsi dediči. Pogosto pa med sodediči prihaja do nestrinjanj in temu je pozornost dobro posvetiti že pred zapuščinsko obravnavo. V takih primerih se je dobro posvetovati z odvetnikom, sicer pa bo ob nestrinjanju sodišče tisto, ki bo odločalo o nadaljnji usodi vas in vaše nepremičnine.
Sicer pa so najpogostejše odločitve, da si dediči med seboj razdelijo nepremičnino v kolikor je to mogoče z vidika uporabnosti. Kadar bi taka razdelitev onemogočila uporabo vsem (npr. kadar gre za manjše stanovanje ga je nesmiselno deliti na več delov) pa se lahko odločijo za prodajo nepremičnine in si razdelijo dobiček. Tretja prav tako pogosta izbira pa je, da se enemu izmed dedičev dodeli lastninska pravica za nepremičnino, ta pa nato izplača vse ostale glede na delež, ki bi jim pripadal.
Več o poteku same zapuščinske obravnave pa si lahko preberete na povezavi: https://www.op-petek.si/podrocja-dela/zapuscinski-postopek/
Dedovanje nepremičnine glede na dedni red
Pri dedovanju nepremičnine, se tako kot v ostalih primerih dedovanja, deduje glede na dedni red. Zakon pozna 3 dedne rede, glede na katere poteka dedovanje.
Podrobnejši članek o tem si lahko preberete tukaj: https://www.op-petek.si/civilno-pravo/dedni-red-prvi-drugi-davki/
Če povzamemo, prvi dedujejo dediči, ki so uvrščeni v prvi dedni red- to so otroci in zakonec. V kolikor teh ni, pa se dedovanje prenese na drugi oziroma tretji dedni red. Potrebno je upoštevati še tako imenovano vstopno pravico, na podlagi katere lahko v dedovanje vstopajo tudi bolj oddaljeni potomci zapustnika.
Vse kar velja za dedovanje glede na dedne rede na splošno, velja popolnoma enako tudi pri dedovanju nepremičnin.
Davek na dedovanje nepremičnin
Ko podedujete nepremičnino, se je potrebno zavedati, da bo zanjo potrebno plačati tudi določen davek na dedovanje nepremičnin. Višino davka na dedovanje ureja Zakon davku na dediščine in darila, o katerem si več lahko preberete v našem članku: https://www.op-petek.si/civilno-pravo/davek-na-dediscine-in-darila/
Če povzamemo na kratko je osnova za plačilo davka vrednost nepremičnine v času nastanka davčne obveznosti, po tem ko se odbijejo stroški dolgov, bremen in stroškov zapustnika. Nekatere osebe pa so plačila davka na dedovanje nepremičnin oproščene. Sem spadajo dediči prvega dednega reda (zakonec in otroci) in tisti, ki na njihovo mesto vstopajo na podlagi vstopne pravice. Dediči drugih dednih redov pa so pri podedovanju nepremičnine dolžni plačati davek v višini med 5 in 39% davčne osnove.
Darilna pogodba za nepremičnine
Kadar govorimo o darilni pogodbi, gre za način kako ena oseba podari neko stvar drugi. Lahko se podarja tako premičnine in tudi nepremičnine, kar je najpogosteje prisotno v praksi. Tokrat se bomo dotaknili stvari, ki so za vas pomembne pri dedovanju nepremičnine.
Za darilno pogodbo velja, da se z njo lastninska pravica prenese na osebo, ki je prejemnik darila. Darilna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, da je veljavna. Pomembno pa je, da se zavedate, da je darilna pogodba načeloma nepreklicna. Preklicati jo je možno le iz zakonsko določenih razlogov, kot so preklic zaradi stiske, zaradi hude nehvaležnosti ali zaradi pozneje rojenih otrok.
Vzorec darilne pogodbe si lahko brezplačno prenesete na tej povezavi: https://www.op-petek.si/podrocja-dela/darilna-pogodba-nepremicnina/
Sklepno naj povemo, da začetna investicija v pravni nasvet lahko kasneje privarčuje veliko denarja.
Lara Bednar
Dr. Marko Petek